Seit 1. November 2013 können die Behörden von Grundstückseigentümern eine Sicherheitsleistung fordern, wenn sich auf diesem Grundstück schädliche oder lästige Schadstoffbelastungen befinden. Ab 1. Juli 2014 gilt für den Verkauf von solchen Grundstücken zusätzlich eine Bewilligungspflicht. Bei geplanten Grundstückverkäufen ist daher frühzeitig abzuklären, ob wegen Schadstoffbelastungen eine Bewilligungspflicht besteht.
Allgemeines zu Grundstücken mit Schadstoffbelastungen
Grundstücke mit Schadstoffbelastungen müssen saniert werden, wenn diese Belastungen zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen führen oder wenn die Gefahr besteht, dass solche Einwirkungen entstehen. Zur Erfassung von belasteten Standorten existieren kantonale Register (Kataster der belasteten Standorte), in denen die Schwere der Belastung ersichtlich ist. Belastete Standorte können auch dann in einem Kataster erfasst werden, wenn von diesen keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen ausgehen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn zwar ein entsprechender Verdacht besteht, aber erst untersucht werden muss, ob überhaupt eine Gefährdung oder Sanierungsbedarf existiert. Muss ein belasteter Standort saniert werden, spricht man von einer Altlast.
Kostenverteilung bei Sanierungsmassnahmen
Die Kosten für Sanierungsmassnahmen wie auch bereits für Überwachungs- oder Untersuchungsmassnahmen werden zunächst dem Grundstückseigentümer belastet. Dieser kann jedoch den Erlass einer Kostenverteilungsverfügung verlangen, damit frühere Verursacher ebenfalls in die Pflicht genommen werden. Dabei gilt der Grundsatz, dass der Verursacher den Hauptteil der Kosten zu übernehmen hat. Der Eigentümer eines Grundstückes mit vorbestehenden Schadstoffbelastungen sollte daher eine Kostenverteilungsverfügung verlangen, wenn er verpflichtet wird, Kosten für eine Sanierung oder Untersuchungs- oder Überwachungsmassnahmen zu tragen.
Grund für die Verschärfungen im Umweltrecht
Es ist im Interesse der Allgemeinheit, dass belastete Standorte untersucht und bei Vorliegen von Altlasten saniert werden. Aus diesem Grund übernimmt das Gemeinwesen den Kostenanteil von Verursachern, welche nicht ermittelt werden können oder die zahlungsunfähig sind. Mit der Einführung einer Sicherstellungspflicht soll die Haftung des Gemeinwesens möglichst vermieden, und es soll verhindert werden, dass Grundstücke an Personen veräussert werden, welche nicht über genügend finanzielle Mittel verfügen, um die allfälligen Kosten einer Sanierung zu tragen.
Sicherstellungspflicht seit November 2013
Neu kann der Grundstückseigentümer bzw. der Verursacher verpflichtet werden, die potentiellen Kosten für Untersuchung, Überwachung und Sanierung von belasteten Standorten sicherzustellen, wenn von diesen schädliche oder lästige Einwirkungen zu erwarten sind. Eine Sanierungspflicht muss nicht gegeben sein. Vielmehr kann eine Sicherheitsleistung bereits verlangt werden, um abzuklären, ob eine Sanierungs-pflicht überhaupt besteht.
Die Höhe der Sicherheitsleistung richtet sich nach den zu erwartenden Kosten. Diese werden aufgrund des jeweiligen Kenntnisstandes abgeschätzt. Beispielsweise kann die zu leistende Sicherheit erhöht werden, wenn die Untersuchung teurer wird oder sich tatsächlich eine Sanierungspflicht abzeichnet. Nicht geregelt ist, in welcher Form Sicherstellungen geleistet werden müssen. Denkbar sind Sicherstellungen durch Versicherung, Bankgarantie oder in anderer, gleichwertiger Form wie beispielsweise Hinterlegung einer Kaution. Dem Risiko einer Sicherstellungspflicht ist beim Verkauf eines Grundstückes mit belasteten Standorten Rechnung zu tragen, beispielsweise indem sich der Käufer verpflichtet, den Verkäufer für die Leistung einer Sicherheit zu entschädigen.
Bewilligungspflicht für Verkäufe ab Juli 2014
Künftig untersteht die Veräusserung oder Teilung eines Grundstücks der Bewilligungspflicht der zuständigen kantonalen Behörde, wenn sich auf diesem Grundstück belastete Standorte befinden, die bereits im Kataster für belastete Standorte erfasst sind. Die Bewilligung wird nur erteilt, wenn mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:
- Es sind keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten.
- Die Deckung der Kosten für die zu erwartenden Massnahmen ist sichergestellt.
- Es besteht ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Veräusserung oder Teilung.
Oftmals wird eine Bewilligung von der Leistung einer Sicherheit abhängen. Soll ein Grundstück mit einem Eintrag im Kataster der belasteten Standorte verkauft werden, empfiehlt es sich daher, frühzeitig zu klären, ob die Gefahr von schädlichen oder lästigen Einwirkungen überhaupt (noch) besteht, da andernfalls eine Bewilligung auch ohne Leistung einer Sicherheit erteilt wird.
Vertragliche Regelungsmöglichkeiten
Altlasten und Belastungen können Mängel darstellen und den Käufer berechtigen, den Vertrag unter Rückerstattung des Kaufpreises aufzulösen oder zumindest den Kaufpreis zu reduzieren. Um dies zu vermeiden, empfiehlt es sich aus Sicht des Verkäufers, jegliche Gewährleistung für Altlasten oder Belastungen in den Kaufverträgen explizit auszuschliessen, auch wenn dies einen Einfluss auf den Kaufpreis haben kann. Oftmals wird in Kaufverträgen auch geregelt, wer die Kosten für Untersuchung, Überwachung oder Sanierung von belasteten Standorten zu tragen hat. Neu ist auch zu regeln, ob der Verkäufer vom Käufer entschädigt werden soll, wenn der Verkäufer nach erfolgter Handänderung eine Sicherheit leisten muss. Es ist jedoch zu beachten, dass private Regelungen über Kostenverteilung oder Sicherstellungen für die Behörden nicht verbindlich sind. Die Kosten können mit einer Kostenverteilungsverfügung durchaus anders verteilt werden, als es die Parteien geregelt haben, weil bei der Kostenverteilung der ursprüngliche Verursacher der Belastung in der Regel die Hauptlast trägt. Es ist auch denkbar, dass erst nachträglich sanierungspflichtige Belastungen (Altlasten) entdeckt werden (z.B. bei einem Neubauprojekt des Käufers). Diese Risiken lassen sich vertraglich entschärfen, indem bei einer vom Vertrag abweichenden Kostenverteilung zusätzliche Entschädigungen oder Freistellungspflichten vereinbart werden. Zu beachten ist jedoch, dass solche vertraglichen Regelungen faktisch nur dann greifen, wenn die betreffende Partei auch in Zukunft über die nötige Bonität verfügt.
Was ist zu beachten?
Aufgrund der nun in Kraft tretenden Bewilligungspflicht empfiehlt es sich noch mehr, vor Beginn der Verkaufsbemühungen – nötigenfalls mit Experten – zu prüfen, ob Einträge im Kataster der belasteten Standorte weiterhin gerechtfertigt sind und welche Kosten anfallen können, wenn es zu Untersuchung, Überwachung oder gar zu einer Sanierung der belasteten Standorte kommt. So kann frühzeitig ermittelt werden, ob sich ein Einschlag beim Kaufpreis rechtfertigt und was vertraglich vorgekehrt werden muss, damit Verkäufer und Käufer keine unerwarteten Überraschungen erleben.
Gerne sind wir bereit, Sie zu Rechtsfragen im Zusammenhang mit belasteten Standorten, anderen umweltrechtlichen Themen oder im Rahmen von Grundstücksgeschäften (Kauf und Verkauf, etc.) zu beraten.
